Immobilienmanagement: Licht ins Portfolio bringen

ca. 6 Minuten Lesezeit

03.02.2021

Wollen Orden und Kirchengemeinden ihren Immobilienbestand optimieren, dann sollten sie sich zunächst einen Überblick verschaffen: Welche Grundstücke und Gebäude befinden sich in unserem Besitz? Und welche werden wir künftig brauchen? Dabei sollte man sich nicht von Gefühlen leiten lassen, rät Christoph Schmitz, Immobilienexperte der Pax-Bank. Teil 2 unserer Serie zum Thema Immobilienmanagement.

  • Viele Orden und Gemeinden besitzen einen Immobilienbestand, der über die Jahre zu groß geworden ist.
  • Zum Portfolio gehören neben Gebäuden auch Grundstücke.
  • Bei der Frage, was davon künftig gebraucht wird, sollte man die Entwicklung der kommenden 10 bis 20 Jahre im Blick haben.

 

Man kennt das aus dem Privatleben: Mit der Familie wächst der Platzbedarf. Man zieht um, in eine große Wohnung oder ein eigenes Haus, vielleicht mit Garten. Doch sobald die Kinder das Elternhaus verlassen haben, dienen viele Zimmer nur noch als Abstellraum für Möbel und andere Dinge, die sich über die Jahre gesammelt haben. "Eigentlich", so müsste man sich eingestehen, "ist das alles viel zu groß."

Ähnlich geht es vielen religiösen Gemeinden und Orden in Deutschland. Über die Jahrhunderte ist ein erklecklicher Immobilienbesitz entstanden. Kirchen und Klöster, Gemeindezentren und Ländereien dienten den Kirchen- und Ordensmitgliedern lange als geistiges Zentrum und Einnahmequelle. Doch die Zahl der Kirchgänger geht seit Jahren zurück, und Orden finden hierzulande kaum noch Nachwuchs. "Eigentlich", so müsste man sich eingestehen, "ist das alles viel zu groß." Doch ähnlich wie viele ältere Menschen befassen sich auch Kirchen und Orden oft erst dann mit der Frage, ob ihr Immobilienbesitz noch zu ihrem Bedarf passt, wenn sie ihn nicht mehr unterhalten können.

Die wahren Bedürfnisse ermitteln

"Bei der Analyse des Immobilienportfolios geht es im Kern um die Frage: Welche Bedürfnisse haben die Nutzer?", erklärt Christoph Schmitz. Der Immobilienexperte der Pax-Bank berät Orden und Gemeinden seit 15 Jahren bei der Optimierung ihres Immobilienbestandes. "Dabei muss man unterscheiden zwischen den gefühlten Bedürfnissen und den rationalen Bedürfnissen. Geht man diesen Fragen behutsam auf den Grund, dann wird sich vieles reduzieren."

Ein typisches Beispiel ist für Schmitz das Pfarrheim. "Kirchengemeinden werden immer sagen: Wir nutzen alle Räume. Im Grunde genommen stimmt das auch. Wenn man eine Fläche hat, wird man sie auch nutzen – selbst wenn sie nur als Lagerraum dient", weiß Schmitz. "Die eigentliche Frage aber ist: Braucht man sie wirklich?" Bei der Analyse geht Schmitz systematisch vor. "Ich lasse mir alle Räume zeigen und frage grobe Stundenpläne ab, um mir einen Eindruck von der tatsächlichen Nutzung bilden zu können", erklärt der Experte. "Ziel ist es, einen rationalen Flächenbedarf zu ermitteln."

Christoph Schmitz

Experte Kirchliches Immobilienmanagement, Pax-Bank

Fragen Sie sich bei der Analyse des tatsächlichen Flächenbedarfs: Wie wäre es, wenn man das Gebäude wie einen Luftballon verkleinern würde?

Den Flickenteppich beseitigen

Häufig steht am Ende das Ergebnis, dass ein Haus zu groß ist. Oder eine Gemeinde besitzt zwei ähnliche Häuser am gleichen Ort, die aber beide nur halb ausgelastet sind. "Möglicherweise existiert der Flächenbedarf aber auch tatsächlich – allerdings an einem anderen Standort." Und natürlich kann das Ergebnis auch lauten, dass einige Gebäude zu groß, andere wiederum zu klein sind, so dass ein Neubau erforderlich ist.

Zum Portfolio gehören neben Gebäuden in der Regel auch Flächen. "Das ist meistens der schwierigere Fall", weiß Schmitz. Denn viele Gemeinden überschätzen den Wert ihrer Grundstücke, aber unterschätzen den Aufwand, der ihnen durch die Verwaltung entsteht. "Typischerweise besitzen sie viele Flächen, aber nur wenige, die man verwerten kann", so die Erfahrung des Experten. "Über die Jahrzehnte fallen ihnen einfach mal isolierte Flächen zu. Am Ende besitzen sie einen Flickenteppich an Grundstücken, die nur Zeit und im schlimmsten Falle sogar Geld kosten." Gerade bei solchen Splitterparzellen sollte eine Gemeinde über eine Bereinigung nachdenken, um sie sinnvoll zu arrondieren. Doch Schmitz‘ Eindruck ist: "Wir beschäftigen uns viel zu wenig mit Grundstücken und vergessen dabei, wie viel Arbeit sie uns machen."

Blick in die Zukunft

Am Ende der Analyse sollte klar sein:

  • Welche Gebäude und Flächen können und wollen wir behalten?
  • Und von welchen sollten wir uns trennen?

Schmitz weiß, dass Gefühle bei solchen Entscheidungen eine große Rolle spielen. Auch deshalb rät er, bei der Analyse des Portfolios ganzheitlich vorzugehen. "Vielleicht plant ein Orden, im Rahmen einer Verkleinerung umzuziehen. Aber wenn die Ordensmitglieder ein gewisses Alter erreicht haben haben, ist es möglicherweise nicht mehr sinnvoll, dass sie noch einmal umziehen."


Dabei darf man nicht nur die heutigen Bedürfnisse betrachten, denn ein neuer Standort kann sich nach fünf Jahren schon wieder als falsch erweisen. "Man muss den Mut haben, in die Zukunft zu schauen. Idealerweise betrachtet man das Zeitfenster der kommmenden 10 bis 20 Jahre2, rät Schmitz. Steht die Planung, dann schließt sich die Frage an, was man mit den Gebäuden und Flächen macht, von denen man sich trennen möchte. Darum geht es in der nächsten Folge unserer Serie "Immobilienmanagement für Kirchen und Orden".

Kirchliche Immobilien

Die rund 12.000 katholischen Pfarreien verfügen über mehr als 20.000 Kirchen und Kapellen und 40.000 zentrale Gebäude. Die evangelische Kirche kommt auf 23.000 Kirchen und Kapellen und etwa 60.000 zentrale Gebäude. Die Mehrzahl der Kirchengemeinden besitzen folgende vier Gebäudetypen:

  • Kirchengebäude
  • Pfarrhaus (Dienstsitz des Pfarrers mit den Gemeindebüros)
  • Pfarrheim (Versammlungsort und Treffpunkt) 
  • Kindergarten

Darüber hinaus sind Kirchengemeinden im Besitz von landwirtschaftlichen Flächen, Erbbaurechten und sonstigen Gebäuden. Die Erträge aus dem Immobilienbestand bilden einen wichtigen Teil der Haushalte der Kirchengemeinden. Allerdings können die Kosten für die Instandhaltung – über längere Zeit betrachtet – den Wert der Fläche übersteigen. Ein aktiverer Portfolioansatz kann helfen, langfristige Bestandsimmobilien, Potenzialflächen und unrentierliche Flächen zu erkennen und entsprechend zu handeln.

Ihr Ansprechpartner bei der Pax-Bank

Christoph Schmitz, Immobilienberater

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