Am Anfang dieser Analyse steht für Schmitz die Bewertung der Lage. Und damit meint er nicht nur die Makrolage – also zum Beispiel ob das Objekt in einer Großstadt oder auf dem Dorf liegt – sondern auch die Mikrolage oder das nähere Umfeld. Denn diese ist ausschlaggebend dafür, welche Nutzung überhaupt in die Umgebung passt.
Im nächsten Schritt gilt es, die rechtlichen Rahmenbedingungen zu prüfen, also die Frage: Was ist in dem Gebäude oder auf dem Grundstück überhaupt zulässig, denn je breiter die Nutzungsmöglichkeiten, desto besser ist ein Objekt zu vermarkten. "Nicht alles, was bebaut ist, ist auch Baulan"“, klärt Schmitz ein häufiges Missverständnis auf. Für eine ehemalige Klosterliegenschaft 200 Meter vom Ortsrand kann das zur Folge haben, dass dort nicht zwangsläufig der Bau von Wohnungen erlaubt ist. "Das Planungsrecht lässt Ermessensspielräume offen. Der eine interpretiert sie so, der andere anders. Schwierig wird es, wenn es in den Außenbereich geht. Denn je weiter man raus ist aus der Ortschaft, desto größer werden die Ermessungsspielräume", weiß Schmitz. Weitere Einschränkungen können sich aus dem Denkmalschutz oder Umweltauflagen ergeben.
Daneben empfiehlt Schmitz einen Blick ins Grundbuch. "Dort könnten nämlich bestehende Rechte festgehalten sein, zum Beispiel ein Rückübertragungsrecht für den Fall, dass eine Gemeinde ein Grundstück, das ihr irgendwann einmal übertragen wurde, wieder abgibt."