Immobilienmanagement: Wunsch und Wirklichkeit vereinen

ca. 4 Minuten Lesezeit

23.04.2021

Der Glaube versetzt bekanntlich Berge. Trotzdem werden sich viele Kirchengemeinden und Orden auf Dauer von Grundstücken und Gebäuden trennen müssen, weil ihre Einnahmen sinken. Steht fest, welche im Bestand bleiben sollen, bleibt die Frage, was mit den übrigen Objekten passiert. Dabei muss man sich manchmal auch von Glaubenssätzen trennen. Teil 3 unserer Serie.

  • Wollen Kirchen und Gemeinden ein Objekt veräußern, sollten sie ein klares Stärken-Schwächen-Profil entwickeln.
  • Dabei sind die Lage, rechtliche Vorgaben und die Substanz zu berücksichtigen.
  • Ziel ist es, die Wünsche für eine künftige Nutzung mit den Möglichkeiten, die das Planungsrecht zulässt, in Einklang zu bringen.

 

Egal ob Kirche, Kloster oder Kindergarten: Solche Gebäude sind nicht mit jeder x-beliebigen Immobilie vergleichbar. Oft befinden sie sich seit Jahrzehnten im Besitz der Gemeinde oder des Ordens. Hier hat sich über Generationen das Leben der Gemeinschaft abgespielt. Daher ist es nur verständlich, dass die Eigentümer ein solches Objekt in gute Hände übergeben und seine Zukunft indirekt mitgestalten wollen. "Sie sollten sich daher als Erstes überlegen: Welche Nutzung möchte ich hier in der Zukunft sehen", rät Christoph Schmitz, Immobilienexperte bei der Pax-Bank, der Orden und Gemeinden bei diesem Prozess begleitet. In eine ehemalige kirchliche Begegnungsstätte könnte vielleicht ein Seniorenwohnheim einziehen. In einem Kloster in Außenlage sind Wohnungen vorstellbar. "Die Hauptfrage lautet: Was geht und was geht nicht? Und unter welchen Bedingungen? Denn daran scheitert häufig der Verkau", so Schmitz.

Christoph Schmitz

Immobilienberater der Pax-Bank

Die Hauptfrage lautet: Was geht? Und was geht nicht?

Wichtig sei es, solche Vorstellungen bewusst und möglichst konkret zu formulieren und gleichzeitig das Objekt nicht unnötig mit Erwartungen zu belasten, die am Ende gar nicht umzusetzen sind, etwa weil sie am Planungsrecht oder den baulichen Gegebenheiten scheitern. "Sonst findet man unter Umständen nie einen Käufer", warnt Schmitz. In der Praxis beobachtet er oft, dass die Entscheidungsgremien sich von unbewussten Wünschen und Gefühlen leiten lassen. "Besser ist es, objektiv die Stärken und Schwächen eines Objektes herauszuarbeiten", empfiehlt der Experte. Dabei gilt für ihn folgende Rangliste:

  • Lage
  • rechtliche Rahmenbedingungen
  • Gebäudesubstanz

Ein Blick ins Grundbuch kann Wunder wirken

Am Anfang dieser Analyse steht für Schmitz die Bewertung der Lage. Und damit meint er nicht nur die Makrolage – also zum Beispiel ob das Objekt in einer Großstadt oder auf dem Dorf liegt – sondern auch die Mikrolage oder das nähere Umfeld. Denn diese ist ausschlaggebend dafür, welche Nutzung überhaupt in die Umgebung passt.

Im nächsten Schritt gilt es, die rechtlichen Rahmenbedingungen zu prüfen, also die Frage: Was ist in dem Gebäude oder auf dem Grundstück überhaupt zulässig, denn je breiter die Nutzungsmöglichkeiten, desto besser ist ein Objekt zu vermarkten. "Nicht alles, was bebaut ist, ist auch Baulan"“, klärt Schmitz ein häufiges Missverständnis auf. Für eine ehemalige Klosterliegenschaft 200 Meter vom Ortsrand kann das zur Folge haben, dass dort nicht zwangsläufig der Bau von Wohnungen erlaubt ist. "Das Planungsrecht lässt Ermessensspielräume offen. Der eine interpretiert sie so, der andere anders. Schwierig wird es, wenn es in den Außenbereich geht. Denn je weiter man raus ist aus der Ortschaft, desto größer werden die Ermessungsspielräume", weiß Schmitz. Weitere Einschränkungen können sich aus dem Denkmalschutz oder Umweltauflagen ergeben.

Daneben empfiehlt Schmitz einen Blick ins Grundbuch. "Dort könnten nämlich bestehende Rechte festgehalten sein, zum Beispiel ein Rückübertragungsrecht für den Fall, dass eine Gemeinde ein Grundstück, das ihr irgendwann einmal übertragen wurde, wieder abgibt."

Grundriss geht vor Substanz

Wichtiger als der Zustand eines Gebäudes ist aus Sicht von Schmitz der Grundriss. Denn kleine Räume, viele Durchgangszimmer, eine ungewöhnliche Lage der Treppe oder breite Treppenhäuser und Flure, wie man sie häufig in Klöstern oder alten Kasernen antrifft, gehen oft auf Kosten der Nutzfläche und schränken die Möglichkeiten einer späteren Nutzung ein.

Die Gebäudesubstanz selbst ist dagegen eher zweitranging. Denn vieles wird im Rahmen einer Sanierung ohnehin erneuert. Für einen potenziellen Käufer steht dann eher die Frage im Vordergrund, ob die Immobilie überhaupt nachhaltig erhaltenswert ist, so dass sich der Aufwand für eine Sanierung rechtfertigt. "Es gibt auch Fälle, da lohnt sich nur noch der Abbruch", sagt Schmitz.

Haben die Orden und Gemeinden Klarheit darüber, welche künftige Nutzung sie sich für die Grundstücke und Gebäude vorstellen können, die sie veräußern können, und was rechtlich zulässig ist, müssen sie eine Vermarktungsstrategie entwickeln. Wie man dabei vorgeht, ist Thema der nächsten Folge unserer Serie zum Thema Immobilienmanagement.

Kirchliche Immobilien

Die rund 12.000 katholischen Pfarreien verfügen über mehr als 20.000 Kirchen und Kapellen und 40.000 zentrale Gebäude. Die evangelische Kirche kommt auf 23.000 Kirchen und Kapellen und etwa 60.000 zentrale Gebäude. Die Mehrzahl der Kirchengemeinden besitzt folgende vier Gebäudetypen:

  • Kirchengebäude
  • Pfarrhaus (Dienstsitz des Pfarrers mit den Gemeindebüros)
  • Pfarrheim (Versammlungsort und Treffpunkt) 
  • Kindergarten

Ihr Ansprechpartner bei der Pax-Bank

Christoph Schmitz Immobilienberatung

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