Die BImA unterstützt die Kommunen beim Wohnungsbau

Herr Fietz, ich habe den Eindruck, dass sich die BImA seit einiger Zeit in der Öffentlichkeit neu positioniert: als Partner der Kommunen. Oder täuscht dieser Eindruck?

Paul Johannes Fietz: Ich glaube, das müssen wir gar nicht. Wir arbeiten seit vielen Jahren partnerschaftlich mit den Kommunen zusammen. Richtig ist: Auch wenn die BImA gerade volljährig geworden sind, befinden wir uns immer noch in einem Transformationsprozess, der im Grunde genommen gleich nach unserer Gründung 2005 begonnen hat. Ursprünglich sollte die BImA eine reine Abverkaufsgesellschaft sein. Ziel war es, alle Liegenschaften, die nicht für den Bundesbedarf erforderlich waren, wie nicht mehr genutzte Kasernen, an die Meistbietenden zu verkaufen, um den Haushalt zu konsolidieren. Im Zuge der Finanzkrise wuchsen nach 2008 vehement die Zweifel, ob das alles so richtig war. Die Städte sollten bevorzugt Flächen des Bundes erhalten. Schon 2012 wurde ein Direktverkauf an Kommunen möglich gemacht.

Welche Vorteile hat das für die Kommunen?

Paul Johannes Fietz: Kommunen haben seitdem das Erstzugriffsrecht, das heißt, jedes entbehrliche Grundstück wird zunächst exklusiv der jeweiligen Kommune zum Kauf angeboten. Außerdem verkaufen wir die Liegenschaften an die Kommunen auf Basis eines Wertgutachtens. Das war gerade bei den überhitzten Märkten der vergangenen Jahre ein Riesenvorteil für sie, denn am Markt wäre oft ein Vielfaches des Preises zu erzielen gewesen. 2018 trat zudem eine neue Verbilligungsrichtlinie in Kraft, die den Kommunen zusätzliche Anreize bietet.

Christian Hartmann: Und nutzen die Kommunen diese Neuerung intensiv?

Paul Johannes Fietz: Ja, die wird stark genutzt. Zum einen geht es dabei um die Schaffung kommunaler Infrastruktur. Bauen die Kommunen auf dem Grundstück eine Schule, einen Kindergarten oder Ähnliches, wird der Kauf mit 350.000 Euro bezuschusst. Zum anderen wollen wir die Attraktivität des sozialen Wohnungsbaus erhöhen. Für jede Sozialwohnung, die entsteht, erhalten die Kommunen 25.000 Euro Nachlass vom Kaufpreis.

Wie groß ist das Interesse der Kommunen an Grundstücken?

Paul Johannes Fietz: Gerade die ehemals militärisch genutzten Liegenschaften sind bei den Kommunen sehr gefragt, denn hier reden wir über große Areale. Eine solche Chance lässt sich keine Kommune entgehen. Kleine Grundstücke oder Gebäude verkaufen wir eher an private Investoren. Etwa zwei Drittel unserer Verkäufe geht an private Käufer, ein Drittel an Kommunen. Flächenmäßig aber erhalten die Kommunen das größere Volumen.

Wie viele neue Wohnungen sind dadurch entstanden?

Paul Johannes Fietz: Wir haben hochgerechnet, dass durch unsere Verkäufe seit der Gründung der BImA rund 73.000 neue Wohnungen initiiert wurden. Darüber hinaus baut die BImA eigene Wohnungen im Rahmen der sogenannten Wohnungsfürsorge. Unsere Aufgabe ist es, bezahlbaren Wohnraum für Bundesbedienstete zu schaffen. Wir tun das, damit sich auch der Bundespolizist eine Wohnung leisten kann, der von Frankfurt an der Oder an den Flughafen Frankfurt Main versetzt wird – um ein typisches Beispiel zu nennen. Auch der allgemeine Wohnungsmarkt wird so entlastet. Und es handelt sich zu 100 Prozent um bezahlbaren Wohnraum: Die Mieten orientieren sich immer am unteren Rand der ortsüblichen Vergleichsmiete und betragen grundsätzlich nicht mehr als zehn Euro pro Quadratmeter.

Über welche Größenordnungen sprechen wir da?

Paul Johannes Fietz: Wir haben 200 Liegenschaften ermittelt, auf denen wir selbst bauen können, wenn alle Voraussetzungen vorliegen. Eine ganz wichtige Voraussetzung ist natürlich, dass die Kommunen für diese Liegenschaften Baurecht schaffen. Da geht es uns nicht anders als privaten Bauträgern. Schon deshalb sind wir auf eine partnerschaftliche Zusammenarbeit mit den Kommunen angewiesen. Auf diesen 200 Liegenschaften können wir etwa 6.000 bis 8.000 Wohnungen bauen, also maximal 1.000 Wohnungen pro Jahr über einen Zeitraum von acht Jahren.

Aber künftig soll die BImA mehr Wohnungen bauen.

Paul Johannes Fietz: Richtig. Mit dem Gesetz zur Modernisierung des Bundesbaus wurden der BImA Anfang dieses Jahres mehr Freiheiten verschafft, damit wir schneller bauen können. Im Zuge dieser Novellierung gab es im Haushaltsausschuss einen Maßgabebeschluss der Koalition, in dem die Erwartung formuliert wird, dass die BImA ihre bisherigen Wohnungsbauleistungen steigert und das kommunale Bauen stärker unterstützt, um etwa 3.000 Wohnungen jährlich zu schaffen.

Ist es realistisch, dass die BImA jährlich 3.000 Wohnungen baut?

Paul Johannes Fietz: Alleine sicher nicht und auch nicht ausschließlich auf den Grundstücken, die zur Zeit in unserem Eigentum stehen. Aber es gibt weitere Möglichkeiten, etwa in Kooperation mit den Kommunen oder mit kommunalen Wohnungsbaugesellschaften. Aber egal, ob es am Ende 3.000 neue Wohnungen jährlich sind: Die Zahlen zeigen, dass die BImA noch nicht einmal ansatzweise in der Lage ist, das Wohnungsproblem in Deutschland zu lösen. Es heißt oft: Die BImA verwaltet doch genug Fläche – 460.000 Hektar sind es in Summe. Davon sind aber allein 440.000 Hektar forstlich betreute Fläche, die gar nicht bebaut werden kann. Und infolge des Kriegs in der Ukraine wird es in Zukunft möglicherweise sogar wieder mehr Bedarf für den militärischen Bereich geben, bei der Bundeswehr, aber auch aufseiten der Alliierten. In der aktuellen Diskussion über Wohnungsknappheit und die Ziele der Bundesregierung – 400.000 neue Wohnungen jährlich – ist inzwischen anerkannt, dass die BImA beim Wohnungsneubau nur einen kleinen Beitrag leisten kann. Was wir allerdings können, ist mit gutem Beispiel voranzugehen – etwa beim seriellen und modularen Bauen oder bei der Nachhaltigkeit. Stichworte sind da zum Beispiel Holzbau und Energieeffizienz.

Was sind für Sie die größten Hinderungsgründe?

Paul Johannes Fietz: Das Ganze funktioniert nicht auf Knopfdruck. Wenn eine Fläche frei wird – also beispielsweise eine nicht länger benötigte Kaserne – dann lautet die erste Frage: Hat der Bund Bedarf? Denn Organisationen wie die Bundespolizei, das THW und der Zoll wachsen tendenziell. Wenn diese Frage verneint wird, müssen sich die Fraktionen in den kommunalen Gemeinde- und Stadträten über das zukünftige Baurecht einigen. Die eine will Gewerbe, die andere Wohnungsbau, andere suchen Ausgleichs- und Ersatzflächen für kommunale Baumaßnahmen. Und dann gibt es Leute, die wollen am liebsten nur eine grüne Wiese. Es ist also unglaublich komplex, die unterschiedlichen, teilweise entgegengesetzten Interessen zu vereinbaren.

Inwieweit sind Sie von Problemen wie den steigenden Zinsen, höheren Baustoffpreisen und Fachkräftemangel betroffen?

Christian Hartmann: Manche Unternehmen verschieben deshalb ganze Projekte. Etwa der Immobilienkonzern Vonovia. Sicherlich soll das auch politischen Druck erzeugen, aber es vermittelt doch eine gewisse Signalwirkung. Und viele kleinere Unternehmen tun das Gleiche.

Paul Johannes Fietz: Natürlich spüren wird das auch. Aber bei uns geht es nicht so an die Substanz, dass wir deswegen Vorhaben nicht mehr weiterverfolgen. Ein großer Vorteil ist zum Beispiel, dass wir – Stand jetzt – ausschließlich auf unseren eigenen Grundstücken bauen, also insofern keine Erwerbskosten haben. Und dank standardisierter Verfahren wie dem seriellen Bauen sind viele Projekte auch gut planbar, wenn alle Genehmigungen vorliegen. Wir könnten oft schneller loslegen, wenn es weniger bauordnungsrechtliche Vorgaben gäbe, die sich zudem häufig in den Bundesländern unterscheiden. Und die Kommunen fordern von der BImA mitunter auch den Bau von Sozialwohnungen. Die kann die BImA aber nicht bauen, weil das laut Verfassung Aufgabe der Länder und Kommunen ist. Das kann dann zu zeitaufwändigen Verhandlungen mit den Kommunen führen. Aber am Ende gab es bislang immer eine Einigung, da wir ja mit den preisgedämpften Mieten zu 100 Prozent bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung stellen, und nicht nur die üblicherweise geforderten 30 Prozent Sozialwohnungen.

Christian Hartmann: Aber ich habe schon den Eindruck, dass man beim Thema erneuerbare Energien Erleichterungen in den Landesbauordnungen sieht.

Paul Johannes Fietz: Das ist in der Tat ein guter Anfang und vielleicht auch ein erster Schritt zu mehr Einheitlichkeit in den unterschiedlichen Bauordnungen. Zumindest gibt es Vereinfachungen auf Bundesebene, beispielsweise im Baugesetzbuch bei der Genehmigungserteilung von Freiflächenphotovoltaikanlagen an Autobahnen und Schienen.

Sie haben das serielle Bauen erwähnt, also das Bauen mit standardisierten, industriell vorgefertigten Modulen. Wie intensiv nutzt die BImA dieses Verfahren und wie sind Ihre Erfahrungen damit?

Paul Johannes Fietz: Wir nutzen das, wo immer es möglich ist. Wir brauchen dafür ein freizugängliches, einfach geschnittenes Grundstück. In der Praxis betrifft das etwa ein Viertel unserer Neubauten. Das serielle Bauen wird mitunter als 'Plattenbau 2.0' geschmäht. Aber es hat inzwischen ein wirklich gutes Niveau, auch was die Energieeffizienz betrifft.

Christian Hartmann: Wie sieht es damit bei den Bestandsimmobilien aus? Wir haben Wohnungsbauunternehmen in unserer Kundschaft, die in den kommenden Jahren bis zu 60 Prozent ihrer Bilanzsumme investieren müssten, um ihren gesamten Gebäudebestand klimaneutral zu machen.

Paul Johannes Fietz: Das betrifft auch uns, keine Frage. Bisher sanieren wir konventionell, aber wir beobachten inzwischen eine Zunahme von Firmen, die Methoden zur seriellen Sanierung entwickelt haben. Das ist für unsere älteren Quartiere, die oftmals aus vielen baugleichen Häusern bestehen, ein vielversprechender Ansatz. Mit Blick auf die energetische Sanierung sind auch die Dienstliegenschaften des Bundes eine große Herausforderung.

Stichwort erneuerbare Energien: Manche sind der Meinung, die BImA könnte bei diesem Thema ihrer Vorbildfunktion noch stärker gerecht werden, etwa indem sie zusätzliche Flächen für Solarparks und Windkrafträder zu Verfügung stellt.

Paul Johannes Fietz: Wir tun da schon einiges. 2022 haben wir rund 330 Megawatt Leistung durch Windkraftanlagen und Photovoltaik erzeugt. Aber das Problem ist, dass viele der forstlich betreuten Liegenschaften im nationalen Naturerbe liegen – insgesamt etwa 125.000 Hektar. Bei diesen Flächen handelt es sich um das Naturschutz-Tafelsilber Deutschlands. Aus diesem Grund sollen diese Flächen von Anlagen für erneuerbare Energie freigehalten werden. Auch da gilt wie in den Kommunen, dass wir oft fachpolitische Konflikte haben, in diesem Fall zwischen Naturschutz und Klimaschutz. Ich verstehe beide Positionen, denn Windkrafträder und Artenschutz gehen eben nicht immer zusammen, auch wenn mittlerweile Windkraft-Systeme Vögel wie den Rotmilan schützen können, indem sie sich automatisch abschalten, wenn in der Nähe Vogelflug registriert wird. Ich bin überzeugt, dass uns hier technische Lösungen in Zukunft weitere Möglichkeiten eröffnen werden, Naturschutz und Klimaschutz zum Ausgleich zu bringen.

Der Bundesforst fällt in Ihren Aufgabenbereich. Wie bereiten Sie die Forstflächen des Bundes auf die Folgen des Klimawandels vor?

Paul Johannes Fietz: Auch wenn der Bundeswald weniger als drei Prozent des deutschen Waldes ausmacht, möchten wir auch hier unserer Vorbildfunktion gerecht werden. Unter dem Titel „klimaplastischer Bundeswald“ wollen wir – wissenschaftlich begleitet von der Nordwestdeutschen Forstlichen Versuchsanstalt – unsere Waldflächen zu arten- und strukturreichen Mischbeständen umbauen, die mutmaßlich besser mit den zukünftigen klimatischen Bedingungen bei uns zurechtkommen. Dazu werden wir im Einzelfall auch Baumarten wie etwa die nordamerikanische Douglasie pflanzen, um die vielfältigen Schutzfunktionen des Bundeswaldes dauerhaft zu gewährleisten. Ob sich unsere Vermutung bewahrheitet oder ob es vielleicht doch besser ist, nur mit heimischen Baumarten zu arbeiten oder sogar noch stärker auf bisher in Mitteleuropa noch nicht etablierte Baumarten zu setzen, wird sich erst in 30 Jahren zeigen. Natürlich hat die BImA einen gewissen Vorteil gegenüber privaten Waldbesitzern, weil wir nicht existenziell davon abhängig sind, den Wald zu bewirtschaften. Wir hoffen, das Richtige zu tun, damit andere von unseren Erfahrungen profitieren können, ähnlich wie beim Wohnungsbau.